전세계약할 때 알아야할 필수내용-아파트편

🏢 전세계약할 때 알아야할 필수내용-아파트편

⚠️ 아파트 전세 = 안전할 것 같지만 오산!
전세사기 피해 2위가 바로 아파트예요
깡통전세 + 분양임대 함정에 빠지지 마세요!

1. 아파트 깡통전세가 왜 무서운가요?

아파트는 집값 하락 시 가장 큰 피해를 봅니다.

• 집값 5억 → 전세 4억 계약 → 집값 4.5억으로 떨어지면?
• 집주인 대출 갚고 남는 돈 없음 → 보증금 못 돌려줌
• 특히 신축 아파트 + 갭투자 집주인이 위험합니다

2. 아파트 전세 위험 신호 TOP 5

🚨 이 중 하나라도 해당되면 즉시 포기하세요!

1. 전세가율 75% 이상 (집값 5억 → 전세 3.8억↑)
2. "분양임대" 또는 "분양권 전세"라고 함
3. 같은 동 다른 호실 전세 전부 만료 임박
4. 보증보험 가입 불가 (이유 불명확)
5. 집주인 "빠른 계약" 재촉 + 현금 거래 제안

✅ 아파트 전세 계약 전 확인 8가지

① 관리사무소에 전화 확인
같은 동 다른 호실 전세 상황, 만료일 분산 여부 확인하세요.
▶ 아파트관리정보시스템

② 분양공고문 필수 확인
분양임대인지 일반분양인지 확인. 분양권 전세는 위험!
▶ 국토부 분양정보

③ 전세가율 직접 계산
KB부동산·호갱노노 실거래가로 전세금 ÷ 실거래가 × 100 = 70% 미만!
▶ 호갱노노 아파트 시세

④ 등기부등본에서 분양권 확인
분양권 상태인지, 선순위 근저당 설정액 확인 필수.
▶ 등기부등본 발급 (정부24)

⑤ 공시가격 vs 실거래가 비교
공시가격 4억, 실거래 5억이면 전세가율 왜곡 위험 있음.
▶ 국세청 공시가격 조회

⑥ 보증보험 협조 특약 필수
"분양 완료 후 HUG 보증보험 가입 협조" 계약서에 명시.
▶ HUG 아파트 전세보증

⑦ 같은 층 다른 호실 시세 비교
같은 층 301호 전세 3.5억인데 302호 4.5억 요구 → 의심!

⑧ 잔금 전 동호수 재확인
등기 이전·근저당 추가 안 됐는지 돈 넣기 직전 확인!

⚖️ 아파트 전세 안전 vs 위험 비교표

항목	안전 케이스 ✅	위험 케이스 ❌
전세가율	62% (집값 5억, 전세 3.1억)	80% (집값 5억, 전세 4억)
분양 형태	일반분양 (입주 3년)	분양임대 (투기 목적)
보증보험	HUG 가입 가능	가입 불가 (근저당 과다)
같은 동 전세	만료일 분산	2개월 내 전부 만료
결과	보증금 안전	깡통전세 → 보증금 피해

💡 계약 전 필수 행동!
① 관리사무소에 전화 → 같은 동 전세 상황 확인
② 호갱노노 앱 → 실거래가로 전세가율 계산
③ 위 체크리스트 프린트 → 계약 때 보여주기!

📢 다음 편 예고

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