오피스텔 전세 vs 임대보증금 체크리스트 [사업용대출 위험]

🏢 오피스텔 전세 vs 임대보증금 체크리스트
[사업용대출 > 전세금 위험 | 월세처럼 생각하세요]

⚠️ 오피스텔 전세 = 월세보다 위험!

사업용대출이 전세금보다 크면 → 보증금 못 받음
오피스텔은 법적으로 상가라 상가 대출이 우선변제됩니다
8가지 확인하면 월세처럼 안전하게!

⚠️ 1단계: 오피스텔 vs 상가 구별 (3가지)

☐ ① 건축물대장 용도 "오피스텔" 확인
"상업용 건물"이나 "업무시설"이면 전세보호 안 됨 → 즉시 포기!
▶ 정부24 건축물대장 발급

☐ ② 전세 vs 임대보증금 차이 이해
오피스텔 전세보호 = 월세 10배 이하만 가능
월세 100만원 × 10 = 1억원 → 1.2억 전세 불가!

☐ ③ 사업자등록증 필수 확인
집주인이 오피스텔 사업자인지 확인 → 사업용대출 위험 ↑
사업자 있으면 전세보험 가입 불가 확률 80%

💰 2단계: 대출 우선순위 확인 (3가지)

☐ ④ 등기부등본 근저당 설정액 확인
근저당 8천만원 + 전세 1억 = 사업용대출 우선 → 전세금 못 받음
▶ 정부24 등기부등본

☐ ⑤ 전세보증금 한도 확인
오피스텔 전세보증 = 시세 70% 이하 + 월세 10배 이하만 가능
HUG에 사전 문의 필수!

☐ ⑥ 관리사무소 사업자 현황 확인
같은 층 오피스텔 사업자 몇 곳인지 → 사업자 많으면 위험 ↑
▶ 아파트관리정보시스템

🔒 3단계: 계약 안전장치 (2가지)

☐ ⑦ 오피스텔 전용 특약 4가지
계약서에 반드시:
1) "주거용 오피스텔임을 확인"
2) "사업용대출 우선변제 없음"
3) "월세보증금 10배 이하 확인"
4) "HUG 전세보증 가입 협조"

☐ ⑧ 월세 전환 옵션 명시
"전세보증 불가 시 월세 전환 동의" 특약 추가
전세 불가능하면 월세로 전환하는 안전장치

📊 오피스텔 전세 vs 월세 비교표

항목	오피스텔 전세 ❌	오피스텔 월세 ✅
대출 우선순위	사업용대출 > 전세금	월세는 대출 상환 없음
보증보험	월세10배 제한	월세보증 무제한
집주인 파산시	보증금 전액 위험	월세만 손해
계약갱신	2년 후 깡통전세 위험	월 단위 유연 계약
추천	⚠️ 위험	✅ 안전

🎯 오피스텔 계약 5가지 절대 규칙

1. ✅ 건축물대장 = 오피스텔 (상가X)
2. ✅ 전세금 ≤ 월세10배 한도
3. ✅ HUG 전세보증 사전 가능 확인
4. ✅ 특약 4가지 집주인 서명
5. ✅ 월세 전환 옵션 계약서 명시

🏦 사업용대출 > 전세금 = 월세 계약으로 변경!

🖨️ 오피스텔 안전 계약 체크리스트

1. 건축물대장 출력 → 오피스텔 확인
2. HUG 전화 상담 → 보증 가능 여부
3. 월세10배 계산 → 전세금 한도 확인
4. 특약 4가지 작성 → 집주인 서명
5. 월세 전환 옵션 계약서 추가

📢 다음 편 예고

빌라 전세 계약 전 필수 서류 10종 정리
다세대·다가구 빌라 전세 완벽 점검표!

thenuri 부동산 공부노트 | 오피스텔 전세 안전 가이드