단독주택·상가겸용 전세 확인 사항 7가지 [토지권리 위험]

🏘️ 단독주택·상가겸용 전세 확인사항 7가지
[토지권리·명의도용 방지 | 가장 위험한 전세]

💀 단독주택 전세 = 사기꾼 천국!

토지권리 불명확 + 명의도용 가장 많이 일어나는 곳
집주인이 실제 토지소유자가 아닐 수 있어요 → 집 부수고 보증금 날림
7가지 필수 확인사항 전부 체크!

⚠️ 1단계: 토지권리 확인 (3가지)

☐ ① 토지대장과 건물등기 일치 확인
집과 토지 소유자가 같은지 확인 → 다르면 명의도용 90% 확률
▶ 정부24 토지대장 발급

☐ ② 단독주택 위치 정확히 확인
주소와 실제 위치 다른지, 토지 경계 돌·철망 확인
인접 토지 소유자와 분쟁 여부 물어보기

☐ ③ 상가겸용 여부 확인
1층 상가+2층 주택이면 상가 대출이 전세금보다 클 수 있음
상가 임대차계약서 요구 → 확인 후 계약

📋 2단계: 건물 상태 점검 (2가지)

☐ ④ 건축물대장 용도 확인
"단독주택"인지 "상가겸용"인지 확인 → 불법 용도변경 있으면 위험
▶ 정부24 건축물대장

☐ ⑤ 불법 증축 여부 확인
허가받지 않은 2층 증축, 옥상 창고 등 → 철거 시 보증금 못 받음
현장 사진 15장 + 건축물대장 대조

💰 3단계: 계약 안전장치 (2가지)

☐ ⑥ 토지권리 명확화 특약
계약서에 반드시 추가:
1) "토지 및 건물 소유권 변동 없음"
2) "불법 건축물 없음 확인"
3) "상가 대출 우선변제 없음"
4) "철거 협조 없음"

☐ ⑦ 이중보증보험 필수 가입
HUG + SGI 중복 가입 → 보증기관 2곳이 보증금 보장
▶ HUG 전세보증 | ▶ SGI 서울보증

🚨 단독주택 전세 최대 위험 사례

사례	위험 신호	결과	피해액
토지명의도용	토지대장 소유자 ≠ 집주인	토지소유자 집 부숨	3억원 전액
상가겸용	1층 상가 대출 5억 > 전세 3억	상가 대출 우선변제	2억원 손실
불법증축	옥상 30평 증축 허가없음	구청 철거 → 집값 하락	1.5억원 손실
7개 전부 OK	모든 서류 정상	보증금 안전	0원

💀 단독주택 전세 절대 금지 체크리스트

• ❌ 토지대장 소유자 ≠ 집주인
• ❌ 상가겸용주택 (1층 상가 있음)
• ❌ 불법 증축 흔적 (옥상, 지하실)
• ❌ 토지분쟁 흔적 (철망, 이웃 갈등)
• ❌ 보증보험 2곳 전부 불가

☠️ 위 5개 중 1개라도 해당 = 즉시 포기!

🖨️ 프린트 사용법 (단독주택 특화)

1. 토지대장 + 등기부등본 동시 출력 (소유자 일치 필수)
2. 현장 방문 → 토지경계 4방향 사진
3. 1층 상가 여부 확인 → 영수증 요구
4. 특약 4가지 집주인 앞에서 작성
5. HUG+SGI 중복 보증보험 가입

📢 다음 편 예고

오피스텔 전세 vs 임대보증금 체크리스트
사업용 대출 > 전세금 위험 알려드립니다!

thenuri 부동산 공부노트 | 단독주택 전세 위험 가이드